مركز آمار ايران در تازه‌ترين گزارش خود از وضعيت اجاره‌نشینی، از افزايش شديد قيمت‌ها خبر داده است. به‌طور مثال، اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته 63.7 درصد بالاتر رفته است؛ عدد بسیار بزرگی که از نگاه کارشناسان نشانگر یک معضل و چالش عمیق اجتماعی – اقتصادی در کشور است. به همین منظور سال گذشته، بار دیگر طرح دريافت ماليات از خانه‌های خالی در مجلس یازدهم در دستور کار قرار گرفت.
حسام خراسانی؛ اگر چه طرح مالیات بر خانه‌های خالی با هدف انضباط در عرضه مسکن در سال ۹۹ به تصویب رسید، اما هنوز این قانون به طور کامل عملیاتی و اجرایی نشده است. صاحب‌نظران معتقد هستند اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به درستی اجرایی شود، آثار و اهداف مهم این قانون که عرضه واحدهای خالی و تاثیر بر تنظیم قیمت‌ها در بازار مسکن است، در این بخش دیده خواهد شد.
«شهروند» به همین منظور به بررسی این موضوع در گفت‌وگو با «فرهاد بیضایی»، مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت پرداخته است. بیضایی عدم روزآمدسازی فرآیند واسطه‌گری در بخش مسکن و کم‌توجهی به فناوری اطلاعات در این بخش را از جمله چالش‌های این حوزه عنوان می‌کند. بیش از 300 روز از ابلاغ قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذرد، اما هنوز این قانون در پیچ‌وخم‌های اجرا معطل مانده است. عدم عملیاتی‌شدن و اجرای کامل این قانون در شرایطی است که مطابق قانون، اخذ این مالیات باید از ابتدای دی ماه شروع می‌شد.
اهمیت میزان مالیات
از نگاه کارشناسان، مساله خانه‌های خالی یکی از عوامل موثر در نابسامانی‌های بخش مسکن است. نمایندگان مجلس در دوره‌های مختلف و وزرای اسبق، سابق و حاضر مسکن و راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر همواره بر ضرورت ورود این واحدها به بازار مسکن با هدف ساماندهی بخشی از نیاز کشور به خصوص در کلان‌شهرها تاکید داشته و دارند. مساله‌ای که «فرهاد بیضایی»، مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت نیز در گفت‌وگو با «شهروند» بر آن تاکید دارد.
بیضایی در پاسخ به این پرسش که آیا اجرای این طرح می‌تواند باعث افزایش عرضه مسکن و به تبع آن کاهش قیمت‌ها شود؟ می‌گوید: «در مورد میزان تاثیرگذاری این قانون، باید پس از اجرای آن، عوامل متعددی سنجید شود.عواملی همچون میزان مالیات اخذ شده و میزان مسکن‌های ثبت شده.» از نگاه این پژوهشگر حوزه مسکن، به طور کلی افزایش نرخ مالیات می‌تواند نقش بسزایی در تاثیرگذاری این طرح داشته باشد.
«شناسایی»، گام اول
قانون مالیات بر خانه‌های خالی یکی از راهکارهایی است که در کشورهای متعدد برای ساماندهی بازار مسکن اجرا می‌شود. صاحب‌نظران مسكن معتقدند كه يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن در ايران كمبود عرضه است؛ به همین منظور طرح دريافت ماليات از خانه‌های خالی دوباره مطرح شد تا اطلاعات هويتی صاحبان املاك در سامانه املاك و اسكان درج و از آنها ماليات اخذ شود. از نگاه کارشناسان، اين قانون در صورت اجرا، بخش بزرگی از مشكل احتكار مسكن را در ايران از بين می‌برد. قانونی که دولت سیزدهم نیز از آن به‌عنوان برنامه‌ای اساسی یاد و در چهار ماه گذشته نیز دولت با جدیت در مسیر آن حرکت کرده است.
گام اول قانون مالیات بر خانه‌های خالی، شناسایی خانه‌های خالی است. مساله‌ای که به مهم‌ترین چالش برای اجرای طرح بدل شده است. فرهاد بیضایی در این‌باره می‌گوید: «واقعیت آن است که تاکنون مکانیزم مشخصی برای این کار از سوی دستگاه‌ها ارائه نشده است.»
به نگاه فرهاد بیضایی، این قانون نیازمند یک زیرساخت اطلاعاتی است. او در تبیین جزئیات این مساله می‌گوید: «پس از ابلاغ قانون، مقرر شد برای اخذ مالیات سامانه املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شود. به نگاه من زیرساخت شناسایی املاک خالی از سکنه اولویتی برای اجرای این طرح است.»
«فرهاد بیضایی»، مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت: فرآیند واسطه‌گری در بخش مسکن نیازمند بازنگری و روزآمدسازی است.
به‌روزرسانی بخش واسطه‌گری مسکن
او معتقد است وضعیت ساختار پیشین واسطه‌گری در حوزه مسکن جوابگوی طرح‌ها و شرایط کنونی کشور نیست. این پژوهشگر ادامه می‌دهد:«کنترل بازار اجاره‌بها علاوه بر بازار مالیاتی، نیازمند ساختارسازی و تغییرات سازوکارهای بازار هم هست. بیضایی می‌گوید:«بازار مسکن امروز یک بازار رها شده است. باید ساختاری در فرآیند اجاره‌نشینی ایجاد شود که دولت توان نظارت و ارزیابی بیشتری داشته باشد و امکان کنترل بازار را هم به وجود آورد.» بنا به گفته این پژوهشگر، 120 هزار تا 200 هزار واحد صنفی در حوزه مسکن وجود دارد که کنترل و هدایت‌گری دولت را در این زمینه کاهش داده است. از نگاه این پژوهشگر حوزه مسکن، فرآیند واسطه‌گری در بخش مسکن نیازمند بازنگری، روزآمدسازی و توجه بیشتر به حوزه فناوری اطلاعات است.
ساختار فعلی، علیه مستأجرها
بازار مسکن یکی از پیچیده‌ترین بازارهای این روزهای کشور است. قصه دنباله‌داری که متاسفانه با قیمت‌های نجومی و سر به فلک کشیده، شرایط را برای قشر متوسط و ضعیف جامعه هر روز سخت‌تر از گذشته کرده است. در حال حاضر گفته می‌شود حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. سهم تهران بیش از یک‌پنجم این رقم است. موضوعی که تاثیر بسیاری بر زندگی خانواده‌های مستأجر دارد؛ زیرا مجبورند سهم بیشتری از درآمد خود را برای اجاره‌بها اختصاص دهند. به نگاه بیضایی با ساختار صنفی محدود‌تر در دنیا بحث واسطه‌گری در بازار اجاره تصحیح شده است.
از نگاه او، اگر در ساختار و فرآیند واسطه تغییری رخ دهد، دولت می‌تواند به بازار باثبات‌تری دست یابد. او در ادامه با ذکر یک مثال به تبیین این مساله می‌پردازد: «حق کمیسیون در فرآیند واسطه‌گری طوری است که مشاورین املاک را ترغیب می‌کند به افزایش قیمت‌ها. آنها در افزایش قیمت‌ها ذینفع و سهیم هستند.»
دولت ( شرکتها و بانک ها و بیمه و … ) حدود 900 هزار خانه خالی دارد و خوب است از خودش شروع کند و خانه های خالی را به مصرف کنندگان واقعی اجاره دهد یا بفروشد . تزریق این حجم از خانه و پاسخگویی به نیاز مردم تاثیر بسزایی بر تعدیل قیمت مسکن و افزایش رضایت مردم خواهد داشت.