حق مشاوره‌های نجومی در تیررس بنگاهداران شمال شهر

افزایش قیمت ملک، نان برخی از مشاوران املاک را به روغن انداخت ‏

گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس گفته ‏و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد. ‏

جالب است که بدانید ادعای این نماینده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا 200‌میلیون ‏تومان هم می‌رسد.

با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می‌گوید ‏بنگاه‌های املاکی در تهران به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که به ازای هر 195 ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود ‏مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته‌اند.
او توضیح می‌دهد درحال حاضر درآمد اصلی ‏بنگاهداران مربوط به قراردادهای اجاره است. ‏

بنگاهی‌های دیوار به دیوار در بلوار فردوس و خیابان پروین ‏

تصور می‌شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده، اما نگاهی به ‏آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند.

طبق آمار‌سال 94 حدود 120‌هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ‏ایران وجود دارد که بیش از 9‌درصد از این تعداد یعنی معادل 11‌هزار دفتر در تهران فعالیت می‌کنند.

البته مشاوران ‏املاک تهران به مجوزدارها خلاصه نمی‌شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوزها به چیزی حدود 32 ‏هزار واحد می‌رسند. ‏

این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود

عقبایی با بیان این‌که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و بخصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می‌دهد:

«این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود ‏به طوری که در برخی از خیابان‌های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود ‏دارد.» ‏ ‏

به گفته او، میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن ‏متفاوت است و نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید. ‏
بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟

در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه 5 تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می‌شود و البته ‏وسعت بالایی هم دارد.

براساس آمار اعلامی حدود 1200 دفتر در این منطقه فعال به کار هستند.

بعد از آن بیشترین تعداد ‏بنگاه‌ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود 900 بنگاه است.

در منطقه 10 هم حدود 800 دفتر، ‏در منطقه 3 حدود 400 دفتر، در منطقه 22 حدود 200 دفتر و در منطقه 4 حدود 120 واحد مجوزدار درحال فعالیت هستند. ‏

حق بنگاه معاملات مسکن چگونه حساب می‌شود؟

اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از 500‌میلیون تومان باشد

باید نیم‌درصد کارمزد به اضافه 9‌درصد مالیات ‏بر ارزش افزوده که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد را به مشاور املاک پرداخت کنید؛

در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از ‏‏500‌میلیون تومان بود باید بابت 500‌میلیون اول نیم‌درصد و برای مبلغ مازاد 0.25‌درصد به اضافه 9‌درصد مالیات بر ارزش ‏افزوده را پرداخت کنید‎.

در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا 500‌میلیون تومان نیم‌درصد و بالاتر از 500 ‏میلیون تومان یک چهارم‌درصد است.

مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ 500‌میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دو‌میلیون و 725‌هزار تومان ‏پرداخت کنند

که دو‌میلیون و 500‌هزار تومان آن بابت کمیسیون و 225‌هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.

اگر به‌عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله 700‌میلیون تومان باشد،

متعاملین باید برای 500‌میلیون تومان، نیم‌درصد و برای ‏‏200‌میلیون تومان دیگر 25 صدم‌درصد به اضافه 9‌درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد ‏پرداخت کنند.

یعنی حق‌الزحمه‌ای که هریک از طرفین برای یک معامله 700‌میلیون تومانی به صورت مجزا باید به دفتر املاک ‏پرداخت کنند 4‌میلیون و 87‌هزار و 500 تومان است‎.‎

اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آنها را مجبور می‌کنند که یک‌درصد بهای ‏معامله را بدون در نظر گرفتن رقم آن به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.

‏حق کمیسیون‌های 200‌میلیون تومانی شمال تهران!‏

اما تخلفات بنگاهدارهای پایتخت به همین جا ختم نمی‌شود.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که ‏عمدتا در مناطق لاکچری نشین تهران هم فعالیت می‌کنند از هریک از طرفین یک‌درصد کمیسیون دریافت می‌شود.

این همان ‏چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود.

بررسی داده‌های سامانه املاک و ‏مستغلات کشور این است که 25 ملک در 14 محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه،

باغ فردوس، ‏امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین 50 تا 98 ‏میلیون تومان معامله شده است.

اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه 200 متری با قیمت هر مترمربع 98‌میلیون در شمال تهران معامله ‏شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود 196‌میلیون تومان می‌شود.

حق کمیسیون یک ملک حداقل 10‌میلیون تومان ‏

آمارها نشان می‌دهد که ازمجموع چهارهزار و 790 فقره معاملات مسکن که طی تیرماه‌سال جاری در تهران انجام شده است، ‏تعداد 2062 فقره یعنی معادل 43‌درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند.

با احتساب هزینه یک ‏درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می‌گیرند می‌توان ادعا کرد که این روزها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک 100 متری به ارزش یک ‏میلیارد تومان پرداخت کنید، 10‌میلیون تومان است.

براساس آن‌چه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت ‏هر مترمربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه‌سال جاری 13‌میلیون و 351‌هزار تومان بوده است.

همچنین بالاترین میانگین ‏قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر امسال مربوط به مناطق یک با 29.8‌میلیون تومان، منطقه سه با 23.7‌میلیون تومان و ‏منطقه دو با 21.3‌میلیون تومان است.

درواقع اگر خواهان خرید یک خانه 100 متری در منطقه یک تهران باشید

دست‌کم باید 3 ‏میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود 30‌میلیون تومان خرج روی دست شما می‌‏گذارد.‏

بنگاهداران دست به دامن مستاجران شدند ‏

سرشماری ‌سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که ۳۰.۷‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند.

بیشترین‌درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ‏ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲‌درصد و خراسان رضوی با ‏‏۳۴.۲‌درصد تعلق داشته است.

کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، ‏خراسان جنوبی و آذربایجان‌شرقی هر کدام ۲۱.۴‌درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸‌درصد ساکن بوده‌اند.

در آبان ۱۳۹۰ از ‏تعداد ۲۱‌میلیون و ۴۹‌هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند.

مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ‏‏۹۵ نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶.۷‌درصد در کل کشور در‌سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷‌درصد در‌سال ۱۳۹۵ افزایش ‏یافته است

و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند در 3‌سال بعد از سرشماری که با جهش کم سابقه قیمت مسکن مواجه شدیم، چیزی ‏حدود 2‌میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است. ‏

رشد اجاره‌نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قراردادهای اجاره باشد.

آن‌گونه که فعالان بازار ‏می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است.

فرض کنیم برای یک آپارتمان 50‌میلیون تومان پول پیش و 700 ‏هزار تومان اجاره تعیین شده است.

ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود.

در این فرمول هر 10‌میلیون تومان ودیعه ‏معادل 300‌هزار تومان است‎.‎‏

بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه 50‌میلیون تومان (5*300هزار تومان) و اجاره ‏ماهیانه 700‌هزار تومان برابر با 2‌میلیون و 200‌هزار تومان می‌شود

که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه 9 ‏درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام 599‌هزار و 500 تومان می‌شود‎.‎‏

اما حالا که قیمت اجاره در تهران ‏سربه فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می‌کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.

برخی ‏دیگر قید ثبت معامله‌شان در سامانه املاک و مستغلات را می‌زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند.

گرجی یکی از ‏مشاوران املاک جنوب‌غرب تهران است که در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «اما این روزها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای ‏خیلی‌ها زیاد است.

به همین دلیل ناچاریم که قولنامه‌های اجاره‌ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین‌تری ‏را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری‌ها دریافت کنیم.»‏

ممکن است به این مطالب نیز علاقه‌مند باشید

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

از اینکه دیدگاه خود رو با ما در میان گذاشتید، خرسندیم.