آمارها در سال‌های اخیر از رشد بی‌رحمانه مسکن خبر می‌دهد. آمارهایی که بیانگر این است که افزایش سالانه قیمت‌ها با میزان تورم و افزایش درآمدها همخوانی ندارد و این حوزه گرفتار یک بی‌قانونی و هرج‌ومرج است؛ موضوعی که دولت سیزدهم و مجلس یازدهم را بر آن داشته است تا با اصلاح قوانین و تمهیدات نوین، در راستای قانونمند‌سازی این مسأله گام بردارند. «شهروند» به ارائه گزارشی در این‌باره پرداخته است.
به گزارش خبرنگار روزنامه شهروند؛ آمارها حکایت از افزایش 10 برابری قیمت مسکن در یک دهه گذشته دارد. اطلاعات منتشرشده از مرکز آمار ایران، اطلاعات مربوط به تغییرات قیمت و اجاره مسکن در استان‌‌‌های کشور در بازه زمانی ۹۰ تا ۹۹ نشان‌دهنده این است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در استان‌‌‌های کشور از رقم ۷۷۵هزار تومان در سال ۹۰ به ۷میلیون و۷۰۰هزار تومان در سال ۹۹ افزایش یافته است. اطلاعات این گزارش همچنین نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در استان‌‌‌های کشور در این فاصله 15 برابر شده است. مسأله‌ای که نشان می‌دهد یکی از دلایل اصلی گرانی مسکن افزایش قیمت زمین است؛ موضوعی که «فرشید ایلاتی»، کارشناس حوزه اقتصادی مسکن نیز در گفت‌وگو با «شهروند» به آن اشاره دارد.
در بحث گرانی مسکن موضوع زمین در کشور ما جدی‌تر است.
خود تحریمی در زمین
«فرشید ایلاتی» با بیان اینکه در بحث مسکن، موضوع زمین، مصالح ساختمانی و سود سرمایه‌گذاری حائز اهمیت است، تصریح کرد: «در ریشه گرانی‌ها در بحث مسکن موضوع زمین در کشور ما جدی‌تر است، در مناطق کشور به‌طور متوسط سهم زمین، از قیمت تعیین‌شده 70 تا 80درصد است، در مناطقی از تهران این سهم تا 90درصد است.» ایلاتی معتقد است که سیاست‌گذاری در حوزه مسکن در کشور، سیاست‌های خود تحریمی است. او در این‌باره می‌گوید: «زمین عامل اصلی قیمت‌گذاری در مسکن است. ما گرفتار یک خود تحریمی هستیم. شهرسازی را با تعریف محدوده‌بندی به سمت رشد عمودی شهر سوق داده‌ایم. این رشد باید افقی صورت‌می‌گیرد. چند درصد خاک ما امروز سهم بخش مسکن است. این درصد بسیار ناچیز است. با توجه به این ظرفیت خاکی چرا باید شهرها رشد عمودی داشته باشند؟ شما وقتی تراکمفروشی می‌کنید، قیمت زمین را ناخودآگاه بالا می‌برید.»
سهم زمین، از قیمت تعیین‌شده 70 تا 80درصد است، در مناطقی از تهران این سهم تا 90درصد است.
ضرورت تجدیدنظر در سیاست‌گذاری‌ها
این فعال حوزه مسکن معتقد است که باید در سیاست‌گذاری‌ها و طرح جامع شهرها تغییراتی ایجاد کرد. او در این‌باره می‌گوید: «باید طرح‌های جامع شهرسازی مورد تجدید نظر قرار گیرد. این خودتحریمی اگر ادامه یابد، مسکن روزبه‌روز گران‌تر خواهد شد. آیا طرح جامع و تفضیلی توانسته ماحصلی برای ما داشته باشد؟ ما را به سمت معماری ایرانی-اسلامی سوق داده است. اگر همه شهرها در کشور امروز دو برابر وسعت یابند، باز هم سهم بالایی از خاک کشور را در اختیار نخواهد گرفت.»
چالش‌های زیست‌محیطی کلان‌شهرها
انتقاد از سیاست گذاری در حوزه مسکن موضوعی است که دیگر کارشناسان نیز به آن اذعان دارند. محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن نیز معتقد است که سیاست‌گذاری در عرصه شهری با تعارض و تناقض روبرو است. او در این‌باره می‌گوید:« طرح‌های توسعه شهری، طرح تفصیلی و طرح جامع دارای ماهیت و منطق قابل قبولی هستند. امروز ما در کلان‌شهرها با مسائل زیست‌محیطی بسیاری روبرو هستیم. فرو نشست زمین، کمبود آب، ترافیک، آلودگی هوا و… . این طرح‌ها در جهت جلوگیری از رشد چنین چالش‌های شکل گرفته‌اند.»
شما وقتی تراکمفروشی می‌کنید، قیمت زمین را ناخودآگاه بالا می‌برید.
دوگانگی در سیاست‌گذاری‌ها
محمود اولاد در ادامه به دوگانگی در سیاست‌گذاری‌های شهری اشاره دارد:«مشکل کار این است که ما از سوی سیاست‌های ملی را بر اساس تمرکززدایی تعریف می‌کنیم و از سوی دیگر شاهد هستیم تمرکز قدرت و ثروت در مرکز و برخی کلان‌شهرها همچون اصفهان، مشهد و تبریز تعریف شده است. تولید‌کنندگان فعالان اقتصادی به دلایل همچون ساختار نظام بانکی کشور و نزدیکی به وزارت‌خانه و سازمان‌ها ترجیح می‌دهند در تهران حضور داشته باشند. به طور مثال در مرکز بودن دریافت تسهیلات و مجوزها را ساده‌تر می‌کند.
زمین و مساله عرضه و تقاضا
به نگاه این کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن این موضوعات باعث شده است که جاذبه مهاجرت در این شهرها افزایش یابد. او در این‌باره می‌گوید:«از سویی در طرح‌های شهری با محدودیت توسعه به شکل عمودی و افقی مواجه هستیم و از سوی برای جلوگیری از تبعات تمرکز جمعیت در مرکز نیازمند محدودیت. مسائل پدافندی، زیست محیطی باعث شده است که ضوابط و مقررات به سمت کنترل گرایی حرکت کند و از سوی دیگر محدودیت‌ها منجر به کاهش عرضه شده است.»
تمرکز زدایی یک راهکار
محمود اولاد تمرکز زدایی راهکار را راهکار حل این موضوع می‌داند. او معتقد است که بایستی با سیاست‌های مشخص زیرساخت‌ها را در شهرها کوچک فراهم ساخت. وی در ادامه‌ها با اشاره به نقدهای نسبت به اجرای طرح‌های توسعه شهری، می‌گوید:« ما در طرح‌های توسعه شهری سعی در محدودسازی توسعه شهری داریم اما در کمسیون‌های ماده 5 و 100 می‌بینیم که گاها خلاف این محدودسازی عمل شده است. با تراکمفروشی شهر به شکل عمودی رشد کرده است و ما همین امروز با آن چالش‌های زیست محیطی روبر هستیم.» مشاور و پژوهشگر مسکن و شهری طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را با تمام کاستی‌ها و انتقادات وارده یک طرح قابل قبول می‌خواند. او چالش پیش‌روی یعنی گرانی زمین در کلان‌شهرها را نیز نتیجه عدول از این طرح و عدم جدیت در تمرکز زدایی در کشور دانست.
با تراکمفروشی شهر به شکل عمودی رشد کرده است.
گرانی مسکن، عاملی برای معضلات اجتماعی
معضلات اجتماعی ناشی از گرانی مسکن یکی از چالش های این بخش است؛ مساله ای که فرشید ایلاتی نیز به آن اشاره دارد. ایلاتی در گفت‌وگو با «شهروند» به معضلات اجتماعی ناشی از گرانی مسکن همچون بالارفتن سن ازدواج و شکل‌گیری جامعه طبقاتی نیز اشاره می‌کند. موضوعی که آمارها نیز بر آن صحه می‌گذارند. به طور مثال در آمار منتشرشده رسمی آمده است که دوپنجم خانوارهای ایرانی در مسکن‌های استیجاری زندگی می‌کنند. عدد بسیار بزرگی که از نگاه کارشناسان نشانگر یک معضل و چالش عمیق اجتماعی–اقتصادی در کشور است که یکی از علل آن موضوعات قانونی است. مسأله‌ای که ایلاتی نیز به آن اشاره دارد.
این فعال حوزه مسکن از رهاشدگی در این حوزه در دهه‌های گذشته نیز انتقاد کرد.او کنترل عرضه و توزیع را یک امر مهم برشمرد که در دوره‌های گذشته نادیده گرفته شده است. مسأله‌ای که بسیاری از پژوهشگران و صاحب‌نظران حوزه مسکن نیز به‌آن اذعان دارد. موضوعی که کمال اطهاری، اقتصاددان حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با «شهروند» به آن تاکید کرد.
سوداگری در مسکن یک موضوع تکراری
اطهاری گفته‌های خود را با گلایه از نشنیدن صدای کارشناسی در حوزه مسکن در چند دهه گذشته آغاز کرد. این پژوهشگر اقتصادی می‌گوید: «آنچه باید گفت بارها گفته شده، مسکن گرفتار رانت و بیماری است. قواعد مخرب حاکم‌شده از آن بارها مطرح شده است، اما این گفته‌ها شنیده نشده. از برنامه‌ریزی ساده عبور می‌شود و قوانین زیر پا گذاشته می‌شود. اگر به آمارها توجه کنیم، متوجه می‌شویم که چه اتفاقی افتاده است. ببینید چند دهک از جامعه از وضعیت تورم در اقتصاد در چند سال گذشته نفع برده‌اند. موضوع مشخص است.»
البته موضوع سوداگری در مسکن است، موضوعی است که علاوه‌بر کارشناسان، مسئولان و سیاست‌گذاران امر نیز به آن اذعان داشته‌اند. سیدعلی موسوی، نماینده مردم ملکان در مجلس یازدهم نیز بر این مسأله صحه می‌گذارد. این نماینده معتقد است بحث گرانی‌های مسکن مدیریت نشده و به یک مشکل برای خانواده‌ها تبدیل شده است.
مسکن گرفتار رانت و بیماری است.
حرکت به سمت اصلاح
البته مجلس یازدهم و دولت سیزدهم قدم‌هایی برای اصلاح این قواعد برداشته‌اند. «جهش در تولید مسکن» که یکی از اهداف دولت سیزدهم در یک‌سال بوده، در راستای این هدف حرکت کرده است. براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی هم‌اکنون ساخت نزدیک به ۱.۵میلیون واحد مسکونی آغاز شده و تا پایان شهریور۱۴۰۱ اولین واحدهای طرح نهضت ملی مسکن تحویل داده می‌شود که برمبنای برنامه‌ریزی انجام شده، حدود ۱۰۰هزار واحد به افرادی که زودتر در طرح شرکت و آورده اولیه خود را واریز کرده‌اند و عامل ساخت پروژه بوده‌اند، تحویل داده خواهد شد.
همچنین برای حمایت از مستاجران ۴۰هزار میلیارد تومان منابع بابت ودیعه مسکن اختصاص یافته است. همچنین در حوزه قانون‌گذاری نیز قوانین همچون مالیات از خانه‌های خالی در دستور کار قرار گرفته است. در این‌باره احسان ارکانی عضو کمیسیون برنامه‌وبودجه مجلس در آخرین اظهارنظر گفته است: «با توجه به تاکید مقام معظم رهبری در زمینه رفع مشکل مسکن، ایجاد قرارگاه ملی مسکن که شبانه‌روز مشکلات ساخت مسکن را بررسی و برای این مهم تصمیم‌گیری کند، ضرورت است. بررسی عملکرد یک سال گذشته دولت و مجلس نیز به وضوح نشانگر تغییر ریل اساسی و اتخاذ سیاست‌های نوین در حوزه مسکن است.»
//انتهای پیام